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Como pagar menos imposto na venda da propriedade real!

Tags: propriedade real, troca, 1031, imposto

"não é quanto você faz que as contagens," meu pai me disseram muitos anos há, "mas quanto você sustento de o que você faz." Eu não compreendi realmente esse adage velho naquele tempo, mas estava passando em alguma sabedoria que seu pai lhe tinha dado. É apenas sentido comum, mas é surpreendente como a cortina mais de nós, including mim, é ao significado dessa sentença.

Deixe-nos olhar um exemplo que envolve a propriedade real. Deixa a palavra que você possui um edifício comercial que venda para $1.000.000.00. O corretor traz um contrato assinado. Sua base, ou o custo na propriedade depois que $400.000 na depreciação recapturam, são $300.000. Eureka, uns $700.000 lucros! Então, porque o realization se ajusta dentro, o imposto de renda nessa quantidade no suporte superior de 39% seria $273.000.

Entretanto, desde que você possuiu a propriedade para mais do que um ano, a transação qualificará para ganhos que importantes o taxation em 25% para a depreciação recaptura e em 20% para o contrapeso do ganho assim que o imposto seria reduzido a apenas $160.000. O tio Sam não começará os $273.000, mas receberá somente $160.000. Ainda demasiado imposto, though.

Empregando uma estratégia que seja ajustada para fora no código de imposto do rendimento interno, você pode adiar aqueles impostos até a venda final ou mais longo uniforme. A seção 1031 do código fornece para a troca da propriedade para a propriedade semelhante. Seção 1031 De 26 USC. Todo o ganho que seja reconhecido na venda ou na troca da propriedade pode ser adiado e pode ser utilizado para adquirir a propriedade semelhante. O imposto não é eliminado.

Se o novo "como" a propriedade que está possuída agora for vendido em uma data futura, o ganho da troca assim como todo o ganho adicional deve ser reconhecido para finalidades do imposto. Entretanto, trocando outra vez, esse imposto pode outra vez ser adiado para tão por muito tempo como o taxpayer deseja. Se o taxpayer for um indivíduo e dados, os heirs recebem "pisado acima" da base na propriedade e podem vender a propriedade sem reconhecer o ganho, que foi adiado durante a vida do taxpayer.

Esta estratégia é extremamente eficaz maximize "o que você mantem". A preservação do principal é a chave à riqueza amassing. Pagar mais imposto do que necessário não é certamente o mais melhor uso do principal. Os $160.000 que seriam pagados como impostos quando reinvestidos em 10% valeriam a pena $320.000 em sete anos.

O código do rendimento interno fornece para uma maneira adiar desse imposto, talvez indefinidamente o pagamento. Há um número de exigências ser encontrado com e os tipos de propriedade que não podem qualificar assim que uma revisão do statute é apropriada.

Primeiramente, as propriedades a ser trocadas devem ser prendidas para o uso produtivo em um comércio ou em um negócio ou para o investimento. Que esse meio? Toda a propriedade da propriedade real usada no negócio pode qualificar: aterre, propriedades comerciais, edifícios de escritório, fazendas, ranchos e as casas de aluguel cabem toda a categoria.

As propriedades devem estar nos estados unidos e não ser prendidas primeiramente para a venda como o inventário. Os consoles de virgin de ESTADOS UNIDOS são considerados propriedade real nos estados unidos. Toda a propriedade que se encontrar com a definição pode ser trocada por uma outra propriedade; pelo exemplo, um rancho podia ser trocado por um edifício de escritório, unimproved para melhorado, etc..

O statute fornece para determinadas propriedades que não podem qualificar: (A) o estoque no comércio ou a outra propriedade prendeu primeiramente para a venda, (B) estoca, ligações, ou notas, (C) as outras seguranças ou evidências do indebtedness ou interesse, (D) interesses em uma parceria, (E) certificados da confiança ou de interesses benéficos, ou (F) choses na ação (reivindicações do lawsuit, etc.). Assim um não pode trocar partes de Berkshire Hathaway de estoque pelo estoque de Microsoft para adiar o ganho importante.

Um não necessita trocar uma residência pessoal porque há outras maneiras eliminar o ganho na venda daquelas propriedades. Há umas maneiras tratar dos interesses de parceria que envolvem mudar o formulário da estrutura do negócio. Entretanto, aquelas edições são involvidas e além do espaço deste artigo.

Em segundo, deve haver uma troca real. Você não pode vender a propriedade para o dinheiro e chamá-la uma troca. A troca não tem que ser simultânea. Você pode vender a propriedade para o dinheiro hoje e trocar o dinheiro por uma propriedade que você encontra mais tarde. Para qualificar para o que é sabido como uma troca que adiada você deve se encontrar com as exigências do tempo que são alistadas abaixo e você deve usar "um intermediary qualificado".

Um intermediary qualificado é definido nos regulamentos à seção do código. 26 CFR 1.1031(k). O intermediary deve ser unrelated a respeito da família, do empregado, ou do relacionamento do agente. Um agente é definido mais mais como "o empregado do taxpayer, o advogado, o contabilista, o banqueiro ou o corretor de investimento, ou o agente ou o corretor de propriedade real dentro do ending 2-year do período na data de transferência do primeira das propriedades abandonadas." Assim, um intermediary independente tal como um membro do federation americano de intermediaries qualificados é essencial ao tratamento de imposto bem sucedido da troca.

O intermediary qualificado age como o middleman na transação de modo que o taxpayer não tenha o recibo real ou constructive dos rendimentos da venda. O intermediary pode segurar o financiamento, construção se necessário, ou outras tarefas a fim terminar a troca. O intermediary pode também fornecer conselhos em estruturar a transação e em recomendá-la a respeito das exigências técnicas. Um partido a uma troca deve também consultar seu contabilista público certificado e seu advogado antes de consummating um ou outro fim de uma troca. As trocas são difíceis de limpar acima se a primeira parte não for estruturada corretamente.

Em terceiro lugar, há dois fins do prazo do tempo que devem ser encontrados com para preservar a troca tax-free. Forty-five dias de (45) depois que o fim dianteiro da troca (a primeira propriedade) são closed, o segundo ou a propriedade da recolocação devem ser identificados ao intermediary na escrita. Este fim do prazo expira na meia-noite no quarenta-quinto (45th) dia e deve especificamente identificar a propriedade pela descrição legal, pelo endereço da rua, ou por alguma outra descrição unambiguous. Não arrisque usar "alguma outra descrição unambiguous" a menos que não puder ser evitada.

O cambista não mais tarde de cem eighty (180) dias da data do primeiro fechamento deve receber o segundo, ou a propriedade da recolocação. A troca deve inteiramente ser fechada por esse fim do prazo. Não há nenhuma extensão disponível. A senhorita a data e paga o imposto.

A última edição no imposto minimizando é a propriedade da recolocação deve ter um valor igual ou mais grande do que a propriedade abandonada para evitar todos os impostos. Uma propriedade worth $1.000.000 deve ser trocada pela propriedade worth a mesma quantidade ou mais. Se a propriedade recebida valesse a pena $800.000, a seguir haveria um ganho taxable, ou "carregador", de $200.000.

O imposto no valor da propriedade da recolocação no excesso da base original é adiado ainda mas o excesso sobre o valor da propriedade da recolocação é taxable na taxa dos ganhos importantes. Uma outra maneira olhá-lo seria, se houvesse dinheiro ou propriedade pessoal recebida com a propriedade real, que significa que os rendimentos do dinheiro da primeira parte da troca não estiveram reinvestidos inteiramente na propriedade da recolocação, ganho ou do "o carregador dinheiro" será reconhecido.

Além disso, todos os mortgages na propriedade da recolocação devem ser iguais ou mais grandes do que na propriedade abandonada. Se o mortgage na primeira propriedade for para $750.000, a seguir o mortgage na propriedade da recolocação deve ser ao menos $750.000 ou do "o carregador mortgage" deve ser reconhecido. Se o mortgage da propriedade da recolocação fosse somente $600.000, a seguir o ganho seria a diferença nos nos dois mortgages ou $150.000 a menos que o cambista pusesse o carregador adicional do dinheiro na troca.

Felizmente, o planeamento avançado que entra em estruturar de uma troca pode fàcilmente evitar ou minimiza estes tipos de conseqüências. A coordenação com os conselheiros na transação, intermediary qualificado, advogado, e contabilista, é essencial.

A troca tax-free sob a seção 1031 do código de imposto é uma ferramenta extremamente importante em maximizing o retorno dos investimentos, particularmente na arena da propriedade real, para o proprietário de propriedade. É do mesmo modo uma ferramenta muito importante para aqueles que estruturam tais transações, tais como o corretor de propriedade real.

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